新華社上海１２月２３日專電題：房價合理回歸路有多遠？

新華社記者　魏宗凱

繼海口、廣州、深圳之后，上海、青島兩地日前宣布，明年將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策。多位市場人士和專家認為，中央經(jīng)濟工作會議明確提出，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸；而促進房價合理回歸的實現(xiàn)路徑依然是多管齊下，包括限購政策繼續(xù)執(zhí)行、增加普通商品住房供給和擴大房產(chǎn)稅試點范圍等。

"限購令"繼續(xù)執(zhí)行？

據(jù)統(tǒng)計，２０１１年全國共４６個城市實施限購政策，其中廈門、青島、濟南、長春、貴陽、石家莊、金華明確提出限購截止日期為２０１１年１２月３１日，合肥、南寧、徐州的截止日期為２０１２年上半年的某個時點。近段時間，已有１１個城市表示明年繼續(xù)實行限購。

整體上看，限購政策對各個城市的成交量和成交價格均有明顯的影響，在限購政策執(zhí)行一段時間后，房價同比和環(huán)比漲幅均得到不同程度的遏制，限購政策取得了階段性成效。據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，截至１２月２０日，北京年內(nèi)新建住宅總套數(shù)為８６５１２套；業(yè)內(nèi)預(yù)計全年新建住宅簽約量在９萬套左右，與２０１０年１１．１萬套的成交量相比，下降幅度約１８％；而與２００９年１７．９萬套的成交量相比，降幅達５１．７％。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭稱，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)：要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。如果按此口徑，今年底到期的７個限購城市，原則上都會選擇延期。

中原集團研究中心認為，目前主要城市房價下行有限意味著２０１２年政策不會做"方向性"調(diào)整。但就中央經(jīng)濟工作會議提出的分層次建設(shè)住房體系的三個方向來看，未來政策由"堵"到"疏"是大勢所趨，短期內(nèi)以"限購"為代表的行政限制措施將繼續(xù)為制度改革贏得時間差，使房產(chǎn)稅實施、保障房建設(shè)等長效措施具備更充分的探索空間。

房價下降將是趨勢性變化？

與１２月９日中共中央政治局會議"要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展"表述相比，中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)調(diào)控的表述增加了"加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給"。一些機構(gòu)認為，中央經(jīng)濟工作會議傳遞的信息是通過擴大普通商品住房供應(yīng)來擴大供給，進而促進房價合理回歸。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強稱，２０１１年樓市調(diào)控中特別強調(diào)如何抑制不合理投融資需求，這是為市場"做減法"，而此次中央經(jīng)濟工作會議提出加快普通商品房建設(shè)和供應(yīng)，是"做加法"。增加有效供應(yīng)才能解決根本的住房需求矛盾，緩解市場壓力，真正地讓市場回歸健康發(fā)展軌道。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，加快普通商品住房建設(shè)，這是近幾年一貫方針，主要是更好地滿足普通百姓需求，同時在供應(yīng)量增加之后，有利于改善供需結(jié)構(gòu)，促進商品住宅價格的穩(wěn)定和合理回落。

星河灣董事副總裁梁上燕表示，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬，開發(fā)商要順應(yīng)市場環(huán)境，積極響應(yīng)國家調(diào)控政策，讓房價合理回歸。"我們判斷明年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會更緊，市場環(huán)境也會更差，因此企業(yè)主動進行戰(zhàn)略調(diào)整。"

１６日，星河灣將上海的兩個項目價格下調(diào)１５％至２０％，同時對老業(yè)主進行差價補償。而此前大型房企中已有中海、保利、萬科、富力、龍湖地產(chǎn)、綠地等多家開發(fā)商進行大規(guī)模的降價銷售。據(jù)統(tǒng)計，１２月上海在售的打折優(yōu)惠樓盤達１９０個（含別墅），數(shù)量之多創(chuàng)年內(nèi)新高。多數(shù)樓盤通過送面積、送契稅、送房產(chǎn)稅等方式打折促銷，或是直接給出價格優(yōu)惠。

國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為，２０１２年房價下降將是趨勢性變化，將比現(xiàn)在更明顯地從一手房向二手房傳導(dǎo)，從城區(qū)邊緣向中心傳導(dǎo)，從一、二線城市向二、三線城市傳導(dǎo)，從中端房向高端房傳導(dǎo)。

房產(chǎn)稅試點鋪開？

關(guān)于房產(chǎn)稅，中央經(jīng)濟工作會議中的表述為"要推進房產(chǎn)稅改革試點"，專家預(yù)計２０１２年房地稅仍將繼續(xù)試點，可能在上海和重慶之外增加房產(chǎn)稅試點城市，但全面鋪開的可能性不大。

一些專家認為，目前在部分城市實施的"限購令"畢竟是一種非市場化、過渡性的調(diào)控措施，從國外的發(fā)展經(jīng)驗來看，對住宅保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，才是解決對住宅資源過度占有的根本途徑，才能真正促進實現(xiàn)住宅資源分配的公平性。

早在年初，上海和重慶分別展開了房產(chǎn)稅征收試點工作。中原集團研究中心認為，從近一年的試點情況來看，房產(chǎn)稅制度設(shè)計仍存在優(yōu)化空間，首先，房產(chǎn)稅操作認定環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及政府部門眾多，征稅的技術(shù)操作環(huán)節(jié)尚不成熟；其次，兩地征收范圍有限，重慶只對主城區(qū)征收，上海只對新購房征收。而從長遠來看，房產(chǎn)稅的推廣對于樓市調(diào)控具有積極意義。第一，可以穩(wěn)定市場預(yù)期，房產(chǎn)稅是一項長期成本，將有助于使市場形成理性的需求，結(jié)合交易環(huán)節(jié)成本的提升，可以有效控制房地產(chǎn)的投資投機需求，同時有利于房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定。第二，可增加地方財政收入，一定程度上減少地方對土地出讓金的依賴。此外，目前因財產(chǎn)性收入而導(dǎo)致的貧富差距的擴大將有望通過房產(chǎn)稅改革而得到控制或縮小。

國泰君安的相關(guān)研究報告預(yù)測，繼上海、重慶之后，房產(chǎn)稅試點方案可能率先在部分二線城市及一線城市推出，作為限購政策未來退出的對沖，可抑制投機性需求。另外，房產(chǎn)稅僅對增量房征收可能性大，出臺的稅率將以低于１％為主。（完）